2019年8月4日日曜日

空きテナントの賃料設定 阪神間の店舗物件

【賃料設定】

賃料設定って悩みどころです。

私たちも良くご相談を受けますし、相場に対してもご質問を受けます。

まずエリアの相場は分かりますので、事例と募集中の条件は確実に
お伝えできるかと。


で、

相場にどの物件も当てはまっていくのかどうか。

基本ラインとしては、相場で進めていきたいですが、

物件の募集状態とオーナーが入って欲しいと思う業態で
相場は上下すると思っています。


例えば、


①トイレが残置のほぼスケルトンの物件。



②前借主さんの内装が残っている物件。



③居酒屋さんの内装や厨房が残った居抜き物件



④マンションのお部屋を店舗として貸し出す物件
(制限あり)


①~④で条件の設定は細かく調整する必要はあると考えています。

調整事例として、

・工事費の有無で敷金礼金の設定の仕方。
・居抜きの場合、使わない使えない内装があるのであれば撤去費が掛かるので、
 礼金の設定の仕方。
・マンションタイプの場合、住宅の相場と参考にする。

などなど調整が出てくるかと。



経験と事例を併せて、契約条件の相談をお受けさせて頂きます。


お気軽にお問い合わせください。



たくさんのお問合せお待ちしております。



メール

お電話

0798-22-4567






太陽土地建物株式会社
〒662-0912 西宮市松原町5-24TEL0798-22-4567/FAX0798-36-7244
email:info@taiyotochi.com


2018年8月4日土曜日

募集物件を居抜き物件として募集すべきかどうか。

【貸主側からみる居抜き物件のメリット・デメリット】

居抜き物件ってよく聞くけど、実際どうなのか。



メリットは、

①一番は借主さんが気に入って頂けやすい。故に早く次の借主さんが決まる。
②賃料の空く期間が少なくて済む。
③貸主さん負担の手直しがいらない場合が多い。

厨房機器やカウンター等の大工仕事で費用が膨らむ工事負担がなく、
そのまま残っているのは、非常に魅力的。

前借主さんから厨房等を現借主さんがそのまま引き継ぐことになりますから、
解約明渡しにおいても原則スケルトンを引き継いで頂くことになります。


デメリットは、

①故障した厨房がそのまま残置の場合、借主側が必要ない場合貸主側が撤去費の負担を負う可能性がある。
②①の場合、撤去費以外の下地等を借主が費用負担する(スケルトン)ので、借主にとっては開業資金の吐き出しが増える。
③②によって次の借主がなかなかつかない。



居抜きもピンキリ。

完全な居抜きからカウンターだけ残っている準居抜きまで。


退去される借主さんと明渡しの調整、居抜きとしてどのような状態で
残すのか、スケルトン返しにしてもらうのかは、新たに募集するにあたって大事なポイントです。


メリット・デメリットを知って、募集をするのは貸主さんとしてのスキルです。

それでは。


メール

お電話

0798-22-4567


よろしくお願い致します。



太陽土地建物株式会社
〒662-0912 西宮市松原町5-24TEL0798-22-4567/FAX0798-36-7244
email:info@taiyotochi.com




2018年8月3日金曜日

入居して欲しいテナントを誘致する方法 西宮・芦屋・神戸・阪神間

【入居して欲しいテナントを誘致する】

所有物件にこんなお店が入ってくれたら・・・という希望や思いは、オーナーはお持ちだと思います。

希望は収益を確保するお気持ちと同時に、物件前の人の流れ、近隣の様子等をよく理解されているからこそかと。


私たちは、物件を募集するにあたって、上記の希望や理想を聴聞した上で、
どんな対策が打てるか、オーナーと話し合います。

物件を探す勢いが良い業種と、そうではない業種があると思うので、
検討は必要だと思いますが、希望のテナントを誘致するには、どうすれば。



・駅前の物件とロードサイドの物件では、募集の仕方、見せ方は変わるかと。
・飲食店さん向きなのか、それとも学習塾向きなのでも見せ方は変わってくるかと。


芦屋2号線沿いの物件とJR西宮駅前ビル



オーナーはできる限り、負担を少なくして、成約までつなげたいのは、一緒。
負担とはざっくり言うのであれば、内装の事。


・トイレもないスケルトン渡しなのかトイレは残置しているの状態なのか。
・タバコのヤニや匂いの残った事務所内装なのか、表層が新品の事務所仕様なのか。


これって誰に(どんな業種に)提案するかで、内容は変わってきます。
希望や理想があれば、上記の対策を練れると思います。


借主からの生の声を物件に少しでも反映してもらえれば。


それでは。


メール

お電話

0798-22-4567


よろしくお願い致します。



太陽土地建物株式会社
〒662-0912 西宮市松原町5-24TEL0798-22-4567/FAX0798-36-7244
email:info@taiyotochi.com

2018年5月13日日曜日

空きテナントを減らす 企画・デザイン、ビル再生、リノベーション(リフォーム)

貸主さん・オーナーの気持ち

空きテナントを減らす対策とは。

私たちが阪神間の店舗物件を主に仲介していく中で、ビル・物件の現況が少し違うだけで借りやすいのにと思った事は多々あります。

ちょっとした意識と考えで成約する部分もあるかと。

貸す側の気持ちは不安だらけ。

貸主さん、オーナの手助けが出来れば。

空きテナントが減れば最終的に町が、地域が楽しくなるはずです。


実際西宮で事業をしていて感じるのは、
西宮、芦屋、阪神間が住宅街として成り立ちすぎな事。

おそらく役所関係も法人をもっともっと取り込むより、住宅としての魅力を、
子育て環境を整えることに予算を使っているはず。

それが当然なことで、西宮が住みたい街ランキングで1位を取っているのも
その成果だと思っています。


それでも、私は西宮、芦屋、阪神間が商売として、ビジネスとして、魅力的な方が
もっともっと集えばと。

その一つの対策として、空きテナントを減らすこと。

空いているのではなく、空けている場合もあるわけです。


昨今は、わざわざテナントを借りなくても、事業、起業できる。

それでもお店を構えたい方々がいる。


その間を私達が紡ぎたい。





借主さんにテナント物件を仲介、起業までのお手伝いを主としていますが、

当ブログでは、貸主さんにどうような提案が出来るか。


現テナントさんが退去するが、必ずスケルトンに戻してもらうべきななのか。
◆スケルトンのメリット・デメリット
◆テナントは現状有姿が大前提ですが、貸主負担もあること
◆賃料設定のご相談


上記はほんの一部。



私達の最大の強みは、

「今、どんな人が、どんな物件を欲しがっているのか」を伝えることが出来ること。

そんな物件があればいいのにを形にするべきなのかと。

貸主、オーナーさんにとって便利で安心なのは

「企画→設計・デザイン→工事監理→価格設定→集客・案内→契約事務→空いたらまた募集」


しかし【空いたら募集】を空く事がないように、
空いてもすぐ詰まるように。を常に心がけるべき。

空き対策はスキルが必要です。


東京、大阪でもなく、阪神間。

テナント物件から、阪神間を見つめなおし、魅力を発信し、
enjoyactiveな阪神間になれば。







たくさんのお問合せお待ちしております。


それでは。


メール

お電話


0798-22-4567





太陽土地建物株式会社
〒662-0912 西宮市松原町5-24TEL0798-22-4567/FAX0798-36-7244
email:info@taiyotochi.com